Winkels weg bij NSI

7 juli 2017 - 07:43u

Vastgoedfonds Nieuwe Steen investments voert de nieuwe strategie - alles in kantoren - daadkrachtig uit en de guru's zien het zitten.

Onder leiding van de nieuwe topman Bernd Stahli waait er een frisse wind bij de tot voor kort kwakkelende onderneming Nieuwe Steen Investments (NSI). Een half jaar na zijn aantreden is een derde van de werknemers vertrokken, waaronder de financieel directeur, is er een omgekeerde aandelensplitsing doorgevoerd, is er een nieuw logo, een nieuwe website en een nieuwe voorzitter van de raad van commissarissen. En belangrijker, er is nieuw beleid. 

Onder leiding van Stahli, afkomstig van zakenbank Kempen & Co, worden alle winkels verkocht. Het bedrijf wil zijn kapitaal alleen nog in kantoren steken. Te weten, in panden gelegen in de vier grootste steden van Nederland. Focussen, dat is het devies.

Hoe denken de guru's daarover? Wel, de belangrijkste analisten van dit fonds zien het helemaal zitten en hebben NSI op de kooplijst staan.

Kneusjes

Het bedrijf, dat zijn toepasselijke naam dankt aan de Hoornse wijk Nieuwe Steen, verkocht deze week weer een deel van het winkelvastgoed in Nederland. In april verkocht NSI al 40 procent van zijn winkels voor een beter dan verwachte prijs. Die zestien winkellocaties brachten in totaal 150,9 miljoen euro op. Van een deel van de inkomsten werden twee kantoorpanden in Amsterdam gekocht voor 78,8 miljoen euro.

Bij de verkoop deze week zijn de meubelwinkels de deur uitgegaan. Het Belgische Retail Estates kocht voor 74 miljoen euro de zes panden die veelal gelegen zijn op meubelboulevards nabij middelgrote Nederlandse steden. 

De winkels die nu verkocht zijn waren gemiddeld beter bezet dan de gehele portefeuille van NSI. Oftewel, in de winkelsector heeft NSI nu alleen nog de 'kneusjes' over waar moeilijker een koper voor te vinden zal zijn. Dat zijn niet al te best draaiende winkelcentra in Rijswijk en Rotterdam en een probleempand in Heerlen. Winkelcentra die verantwoordelijk zijn voor de helft van alle afboekingen van NSI in het vierde kwartaal van vorig jaar. Maar de markt trekt aan, dus wellicht is ook daar een koper voor te vinden, die meent er wel wat van te kunnen maken. 

Tot nu is 57 procent van de retail bezittingen verkocht. NSI  verwacht de rest van de winkelpanden stuk voor stuk te verkopen. 

Guru's

De ING bank noemt de verkoop goed nieuws en vindt NSI na de laatste deal nog steeds goedkoop. De transactie wijst op toenemende interesse van beleggers in deze herstellende sector. NSI heeft nu nog belangen in winkelcentra die gemiddeld al met een kwart zijn afgewaardeerd. 

NSI blijft één van de goedkoopste Europese vastgoedaandelen, met een koers van ruim 11 keer de verwachte winst in 2018, aldus ING. Gemiddeld doen sectorgenoten in de Benelux bijna 17 keer de verwachtte winst per aandeel. Het fonds wordt verhandeld tegen een korting van 14 procent op de boekwaarde en kent een dividendrendement van 6,9 procent, tegen 5,2 procent gemiddeld voor andere vastgoedfondsen in de Benelux. Al met al heeft ING een koopadvies op NSI met koersdoel van 35,20 euro. 

Vandaag, zes juni, noteert het aandeel rond de 32 euro.

Positief

Ook Kepler Cheuvreux heeft het advies Kopen. De verkoop van de meubelwinkels geeft aan dat het management in staat is om de strategische focus op kantoren snel door te voeren, meent deze analist. "De transactie is gedaan tegen een premie van 9 procent boven op de boekwaarde, twee positieve factoren." 

Dat zal een positieve invloed hebben op de intrinsieke waarde van het aandeel. Reden voor Kepler Cheuvreux om het koersdoel voor NSI deze week met één euro te verhogen tot 37 euro.

Focus

Degroof Petercam heeft het fonds in mei van dit jaar op de kooplijst gezet. Het koersdoel staat op 36 euro. “NSI verkeert nu een aantal jaren in een transformatieproces, maar een nieuw managementteam heeft sinds afgelopen zomer dit proces versneld met een meer gefocuste en transparante strategie”, aldus de Belgische bank. Het management heeft de tekenen van economische opleving in de markt voor Nederlandse kantoren bevestigd, wat zich inmiddels vertaalt in een stabilisatie van de waarderingen, na circa tien jaar van dalingen, aldus deze guru.