Ook Gij, Unibail?
10 februari 2020 - 07:10u
Wat een week weer. Laat niemand klagen over volatiliteit, het vliegt weer alle kanten op. Afgelopen week steeg de AEX 27 punten, 4,5% maar liefst. En dan was vrijdag nog een flauw dagje.
Waar komt zo'n stijging vandaan? Meevallende berichten inzake het coronavirus kunnen het niet zijn, want heel goed zijn die berichten nog niet en het is maar de vraag in hoeverre morgen de fabrieken in China weer opengaan.
Wuhan is geen Chinatown maar Ghosttown, zie boven. Wel zijn de Amerikaanse economische cijfers allemaal wat beter dan verwacht en dat Trump niet afgezet wordt betekent dat 'ie in ieder geval ook in november nog steeds een goede kans zal maken.
Bijzonder: in 2016 was iedereen als de dood dat The Donald president zou worden, nu is hij 'the devil we know' tegenover de veelal (in Amerikaanse ogen) extreem linkse Democratische tegenstanders.
Winkelvastgoed: Wereldhave
Afgelopen week was de week van het winkelvastgoed. Wereldhave bond de kat de bel aan en niet zo'n beetje ook. De portfolio met winkelcentra wordt volledig op zijn kop gezet: Frankrijk gaat er (op termijn) uit, en ook in Nederland en België wordt er flink aan de boom geschud.
Het dividend wordt verlaagd naar €1,76 (was €2,52) en als straks alle ongewenste winkelcentra verkocht zijn mag u nog rekenen op een direct resultaat van €1,40-1,50 waarbij een dividend hoort van €1,05-1,27.
Trendbreuk
De opstelling van het Wereldhavemanagement is een trendbreuk. CEO Storm was hiervoor analist en kijkt ook met een analistenbril naar zijn eigen bedrijf.
Veel winkelvastgoedfondsen houden het bij pappen en nathouden en proberen gefaseerd de hoge boekwaardes af te bouwen, wel wetende wat eraan zit te komen. Wereldhave heeft gekeken hoe de situatie over een jaar of 5 is en heeft nu de pijn in één keer genomen.
Afbeelding: Hoe Wereldhave de zorgen van de markt adresseert (bron: Wereldhave)
De jobstijdingen zijn bij elkaar genomen te veel voor de markt: wellicht was het beter geweest om in eerste instantie niet de langetermijnverwachtingen van €1,40-1,50 te noemen.
Ook de investeringen van €350 miljoen in de aan te houden winkelcentra zorgden voor gefronste wenkbrauwen. Is dat geen weggegooid geld en is het überhaupt niet beter om dat geld te besteden aan eigen aandeleninkoop nu de koers zo ontzettend laag staat ten opzichte van de boekwaarde van de activa?
Hoop dividend: reken u rijk
Dit jaar krijgt de aandeelhouder in ieder geval nog €0,63 (in april) en vervolgens €1,76 in de twaalf maanden daarna. Wie op €15 koopt heeft dus april volgend jaar al €2,39 terug: dat is 16%.
Een andere manier van rekenen: het Belgische vastgoed staat genoteerd op de Belgische beurs: Wereldhave heeft 66,5% van Wereldhave Belgium en dat zijn 5,1 miljoen aandelen à €83 = €423 miljoen. Omgerekend is dat €10,50 per aandeel Wereldhave.
Kortom, of je nu gelooft in de nieuwe strategie of niet: financieel gezien is het aandeel nu wel heel erg goedkoop en alles staat of valt dus met de prijs die Wereldhave straks ontvangt voor de winkelcentra die het verkoopt.
Het winkelcentrum in Eindhoven is al verkocht voor €25 miljoen, ongeveer de boekwaarde en dat moet als voorbeeld dienen: Woensel geldt als het RKC van de Wereldhave-portefeuille. Verder is men al in onderhandeling voor een volgende €100 mlljoen aan assets. In die zin kan de rest alleen maar meevallen.
De echte lakmoesproef wordt natuurlijk de verkoop van de zes Franse winkelcentra: als die te verkopen vallen tegen een prijs dicht bij de boekwaarde dan ziet de situatie er heel anders uit.
Deze week: Unibail en Vastned
Komende week komen enkele concullega's van WH over de brug met hun cijfers: Unibail woensdag en Vastned dinsdag. Die zitten in verschillende segmenten: Unibail op de duurdere locaties met grote malls en Vastned met losse winkelpanden in de binnensteden van o.a. Amsterdam, Utrecht en Antwerpen.
Beide bedrijven zullen met grote belangstelling naar de dividendhak van Wereldhave hebben gekeken. Ik denk dat ook Vastned niet ontkomt aan een dividendverlaging: dit jaar betalen ze meer uit dan ze binnenkrijgen en dat is niet gezond.
Unibail was al voorzichtig en heeft, ondanks de verbetering van het directe resultaat vorig jaar, het dividend niet verhoogd. Dat bleef staan op €10,80, een pay-out van 88%. Unibail gaf na de overname van Westfield aan voor €6 miljard aan assets te willen afstoten en was in juli vorig jaar ongeveer halverwege, op 53%.
Bij die €3 miljard aan verkochte activa zat deze toren, de Majunga, in Parijs. Het is geen winkelvastgoed, maar een kantoortoren, en hij ging voor €850 miljoen naar een consortium Aziaten.
Afbeelding: De Majungatoren in Parijs.
Het kreng ging weg tegen een prijs 7% boven de boekwaarde en dat was natuurlijk mooi scoren, alleen: je verkoopt wel het mooiste wat je hebt. Van de €65 miljard aan activa van URW zit 86% in winkelvastgoed (92 stuks), 6% in kantoren en 5% in congresgebouwen.
Het verkopen van kantoren is gemakkelijker dan het verkopen van de grote malls waar echt niemand een bod op durft te doen. De Nederlandse malls van Unibail ziet u hieronder:
Toevallig was ik zaterdag even bij de Citymall in Almere (Bever heeft in ieder geval een goede week). Wel makkelijk parkeren daar. Unibail is niet zo te spreken over de performance van de Nederlandse winkelcentra, misschien heeft dat ook met onze volksaard te maken.
We kopen liever wat goedkoper en laten ons minder dan bijvoorbeeld Aziaten of Fransen en Italianen leiden door dure merken. De Nederlandse malls kenden een like-for-like groei van 0.4% in H1, op de Nordics na de laagste van de URW-portfolio.
Afbeelding: Resultaten H1-19 Nederland (bron URW)
Hierboven ziet u de inkomsten uit de Nederlandse winkelcentra van Unibail: de tweede kolom geeft de waarde-ontwikkeling aan (-€11,3 mln) en de eerste de huurinkomsten. De derde is beide opgeteld.
URW boekte in H1 in totaal €715 mln af op de portefeuille, wat voornamelijk kwam uit de VS (-€336 mln) en Engeland (-€378 mln). Woensdagavond zullen we horen of Unibail de net aangeschafte Amerikaanse en Engelse malls verder afboekt.
Dinsdag- en woensdag nabeurs komen beide vastgoedfondsen met hun jaarcijfers. IEX Premium leden kunnen de volgende ochtend op IEX Premium onze analyses lezen.
Tot 1 december 2020 was Nico Inberg verbonden aan IEX. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Inberg kan posities innemen op de financiële markten. Reacties, of vragen?Mail naar nico.inberg@iexgroup.nl.