Hypotheekswitch: ja/nee

28 oktober 2016 - 09:15u

Er zijn in het verleden zo’n zeven miljoen beleggingspolissen afgesloten. Een groot aantal is de afgelopen jaren afgekocht omdat er sprake was van een woekerpolis. Voor alle duidelijkheid: niet iedere beleggingspolis is een woekerpolis.

Er zijn in ieder geval nog honderdduizenden beleggingspolissen die verpand zijn aan een hypotheek. De einduitkering van deze polis moet ervoor zorgen dat (een groot gedeelte) van de hypotheek wordt afgelost.

Hetvoordeel van een box 1-polis is dat de einduitkering onbelast is als er aan bepaalde eisen wordt voldaan:

1. De uitkering moet worden gebruikt om de eigenwoningschuld af te lossen.
2. Er moet ten minste vijftien jaar premie worden betaald en de bandbreedte van 1:10 mag niet worden overschreden.
3. Er moet sprake zijn van een eenmalige uitkering.
4. De looptijd van de verzekering mag niet langer dan dertig jaar zijn.
5. De uitkering mag niet meer bedragen dan de maximale vrijstelling.
6. De vrijstelling is 36.800 euro per persoon als er minimaal vijftien jaar (en korter dan twintig jaar) jaarlijks achtereen premie is betaald.
7. De vrijstelling is 162.000 euro per persoon als er meer dan twintig jaar achtereen premie is betaald.

Hypotheekswitsch

De afgelopen jaren zijn de rendementen op de beurs niet slecht geweest. De rente op een spaarrekening is laag waardoor steeds meer mensen hun heil zoeken op de beurs.

Het is dan wel verstandig om tussentijds te checken hoe uw beleggingspolis er voor staat en eventueel te switchen van fonds. Veel huizenbezitters met een beleggingspolis zijn echter geen IEX-lezers die dagelijks de beurs volgen. Zij hebben een beleggingspolis, maar doen daar niets mee.

Het is ook mogelijk om een beleggingshypotheek intern om te zetten naar een andere hypotheekvorm. Hypotheekadviseurs adviseren tegenwoordig de annuïteiten hypotheek. Het grote voordeel van deze hypotheek is dat er iedere maand wordt afgelost. 

Huiswerk

Er is echter ook een nadeel: de netto maandlasten stijgen maandelijks. Voor u een hypotheekswitch maakt, is het verstandig om eerst goed uw huiswerk te doen:

• Is de afkoopwaarde van de beleggingspolis belast of niet?
• Kan de hypotheekrente tussentijds verlaagd worden?
• Wat zijn de bruto en netto maandlasten van de nieuwe annuïteiten hypotheek?
• Is een overlijdensdekking verplicht?
• Wat zijn de kosten van de interne omzetting

De meest belangrijke vraag bij afkoop van een beleggingspolis (box 1) is of die belast is. Een box 1-polis afkopen en dan ook nog geld naar de fiscus brengen is niet verstandig.

Rentevoordeel

Natuurlijk moeten de bruto en netto maandlasten na de omzetting aantrekkelijk en betaalbaar zijn. Hierbij moet u soms even verder kijken dan alleen de situatie na de omzetting. U moet dan denken aan een tophypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Hoe kunt u hier een voordeel behalen?

Ik laat het zien door middel van een renteoverzicht van een bank dat nu van toepassing is. De hoogte van de lening ten opzichte van de marktwaarde van uw huis.

Let op de waarde

Als voorbeeld neem ik het rentepercentage bij twintig jaar vast. Bij een tophypotheek zonder NHG kan maximaal 102% van de koopsom aan hypotheek worden gekregen. De hypotheekrente is dan 2,87%.

Door tussentijds af te lossen, kan de verhouding van de waarde van de woning versus de lopende hypotheek lager worden. Als deze verhouding minder wordt dan 85% levert dit een rentevoordeel op van 0,45% (hypotheekrente wordt dan 2,42%). Bij sommige banken moet u hier wel zelf om vragen.

En er zijn ook banken waar de rente niet tijdens de rentevasteperiode kan worden aangepast. U kunt een waardestijging van uw woning aantonen met een waardeverklaring. Zo'n verklaring wordt opgemaakt door een taxateur.

De kosten

Natuurlijk zullen bovenstaande rentes niet van toepassing zijn voor de huizenbezitter die overweegt een interne omzetting te doen. Hij heeft een paar jaar geleden zijn hypotheek afgesloten toen er andere rentes van toepassing waren.

Ik wil met dit voorbeeld laten zien dat er een rentevoordeel valt te behalen dat interessant kan zijn. Er zijn banken in Nederland die geen kosten berekenen voor het intern omzetten. Indien er wel kosten worden berekend dan gaat het om maximaal een paar honderd euro.

Belangrijk is om ook even na te vragen of er een verplichte overlijdensdekking noodzakelijk is. Diverse banken eisen een overlijdensdekking als de hypotheek bijvoorbeeld hoger is dan 80% van de waarde van de woning. U moet dan het gedeelte boven deze 80% verzekeren.

Niet altijd verstandig

De werkwijze van de bank lijkt simpel maar is wel tijdrovend. De beleggingshypotheek wordt door de bank omgezet in een annuïteiten hypotheek. Hierbij wordt nog geen rekening gehouden met de afkoopwaarde van de box 1- polis. Na de omzetting wordt de beleggingspolis afgekocht.

De afkoopwaarde wordt dus achteraf pas in mindering gebracht op de annuïteiten hypotheek. Het is natuurlijk ook mogelijk deze afkoopwaarde te gebruiken om een eventuele andere hypotheekvorm af te lossen (mocht u die hebben).

In ieder geval is het mogelijk om via een interne oversluiting van uw beleggingspolis af te komen. Hierbij attendeer ik u er nogmaals op dat dit niet in alle situaties verstandig is.