Overbruggingsvalkuilen

14 oktober 2016 - 09:00u

Koopt u een andere woning en heeft u overwaarde op uw huidige woning, dan kunt u gebruikmaken van de overbruggingshypotheek. Begin deze maand kwam deze hypotheekvorm in het nieuws omdat banken in bepaalde situaties geen overbruggingshypotheek willen verstrekken.

Het gaat dan om huizenbezitters die geen hypotheek meer hebben op hun huidige woning en een andere woning kopen. Het voordeel van de overbruggingshypotheek is dat die niet wordt meegenomen in de toetsing voor de maximale hypotheek.

Sommige huizenbezitters waarvan het inkomen niet voldoende is om een hypotheek te krijgen op hun nieuwe koopwoning moeten dus gebruikmaken van een overbruggingshypotheek. Nu banken dit weigeren betekent dit dat deze huizenbezitters geen nieuwe woning kunnen kopen.

Te lage verdiensten

Gelukkig is er nog een andere manier om dit toch voor elkaar te krijgen. Echter dat gaat wel geld kosten, want de oude woning moet eerst verkocht worden via de notaris. De overwaarde komt nu vrij en dit bedrag kan gebruikt worden voor de aankoop van de nieuwe woning. Deze nieuwe woning moet dus later passeren.

Een huizenbezitter zal nu twee keer moeten verhuizen. Ik kan begrijpen dat niet veel huizenbezitters hier blij mee zijn. De Vereniging Eigen Huis (VEH) wil dat banken gaan meewerken om deze groep toch een overbruggingshypotheek te verstrekken. Ik hoop dat dit gaat lukken, maar ik heb er een hard hoofd in.

Vanuit de banken gezien zijn de verdiensten als er alleen maar sprake is van een overbruggingshypotheek te verwaarlozen voor de tijd die er tegenover staat om alle stukken te controleren. Banken willen het liefst een hypotheek afsluiten die door blijft lopen en dus niet een bedrag voor een korte periode verstrekken.

Eigenwoningreserve

Huizenbezitters met een lopende hypotheek worden dus bevoordeeld. Zij kunnen wel een overbruggingshypotheek krijgen. Hierbij kijkt de bank of de huidige woning definitief is verkocht of niet. Indien de woning definitief is verkocht, is de overwaarde gemakkelijk te berekenen.

Hieronder een rekenvoorbeeld:

• Verkoopprijs woning: 200.000
• Makelaarskosten: 5000 -/-
• Lopende hypotheek: 95.000 -/-
• Overwaarde (EWR): 100.000

De overwaarde van 100.000 euro (eigenwoningreserve; EWR) moet verrekend worden bij aankoop van de nieuwe woning. Indien dit niet (volledig) wordt gedaan, is over dit bedrag geen renteaftrek mogelijk. Stel er wordt een andere woning van 300.000 euro gekocht.

• Koopsom nieuwe woning: 300.000
• Kosten koper: 10.000
• Benodigde hypotheek: 310.000
• Eigenwoningreserve: 100.000 (eventueel overbruggingshypotheek)
• Daadwerkelijke hypotheek: 210.000

De EWR van 100.000 euro kan nu als overbruggingshypotheek worden gebruikt. De nieuwe bank die de hypotheek verstrekt, schiet als het ware de 100.000 euro voor. Dit krijgt de bank terug als de oude woning bij de notaris is verkocht. In de meeste situaties is dit een maand later dan de aankoop van de nieuwe woning.

Bankmarge

Bij een overbruggingshypotheek moeten beide banken (de oude en nieuwe bank) toestemming geven. In de praktijk zal dit geen problemen opleveren als de woning daadwerkelijk is verkocht. Nu het goed gaat op de huizenmarkt, wordt vaak eerst een andere woning gekocht en daarna pas de huidige woning verkocht.

De vraag naar koopwoningen is groot, waardoor veel woningen heel kort te koop staan. Als de oude woning nog niet is verkocht, zal de bank nooit uitgaan van de vraagprijs. De bank zal een marge inbouwen (bijvoorbeeld 80% van de vraagprijs),

Hieronder een rekenvoorbeeld.

• Vraagprijs te koop staande woning: 250.000 euro
• Percentage bank voor berekening overbruggingshypotheek (bijvoorbeeld 80%): 200.000
• Lopende hypotheek: 150.000 -/-
• Denkbeeldige overwaarde (maximale overbruggingshypotheek): 50.000

De maximale overbruggingshypotheek in dit voorbeeld is 50.000 euro. De woning moet nu voor minimaal 200.000 euro plus makelaarskosten verkocht worden. Is dit lager, dan zal de huizenbezitter het verschil uit eigen middelen moeten betalen.

Maximale tijd

Als deze eigen middelen er niet zijn, ontstaat er dus een probleem, want de hypotheek moet later worden aangepast. Het is dan te hopen dat het inkomen voldoende is en de waarde van de nieuwe woning niet is gedaald.

Waar veel huizenbezitters niet bij stilstaan, is de beperkte termijn die van toepassing is voor een overbruggingshypotheek. De meeste banken hanteren namelijk een maximale tijd van bijvoorbeeld 24 maanden (2 jaar). Na deze periode wil de bank zijn geld zien en moet de huizenbezitter dus over de brug komen.

Lukt dit niet dan kan de bank de te koop staande woning opeisen. Zij zijn overigens nummer twee in de rangorde. De bank die de hypotheek heeft verstrekt op de te koop staande woning is natuurlijk eerste in de rangorde.

Bovendien zal bij een gedwongen verkoop de woning veel minder opleveren. De denkbeeldige overwaarde kan wel eens volledig verdwenen zijn.

Genoeg middelen

Een ander gevaar is het betalen van de twee hypotheken. Er is sprake van twee woningen die betaald moeten worden. Het is heel goed mogelijk als dit over een langere periode moet plaatsvinden, dit bij sommige huizenbezitters een probleem gaat worden.

Vooral als het slecht gaat met de huizenmarkt. Gelukkig verkeren we nu in een betere markt. In ieder geval is duidelijk dat een overbruggingshypotheek eventueel voor problemen kan zorgen.